日々の投資手法研究59 マンションPER、PBR - 現役金融マンM氏の金融・投資本研究

分譲マンションに割高感、日本経済新聞

①東京カンテイによると、2018年はマンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新

②マンションPERが25倍程度で2000年の調査開始以来最高

③駅から徒歩20分以内の同じエリアで3年未満の物件を対象に物件価格➗一年分の賃料で出すのがマンションPER

20倍なら利回り５%に相当

感想

私は証券会社にいて、株式の割高割安を表す指標の一つとしてPERを使いますが、マンションPERという指標があるのは恥ずかしながら知りませんでした。

家賃が一定であるという前提の指標ですので変われば倍率も変わりますが目安として役に立つと思います。

というのが、不動産価格はなんとなくで高い、安いを決めているような気がします。

なので、指標があるとわかりやすいです。

この指標を取り上げている記事を過去から取り上げてみました。

これによると色々な測り方はありますが50倍程度もあれば10倍台まで色々あります。

また、資産価値から測るマンションPBRもあり、株式的な見方で見るのは面白いと思いました。

私は不動産の素人ですが、この指標を株式投資家として活用するなら以下のように考えます

信託銀行の見解とはやや違います、あくまで私の株の見方に沿ってます。

PBRが低い、PERも低いー何か別の問題があって評価されていない可能性がある、仮に売却する場合は損をするか売れないリスクを背負う、ただ、原因が何かを考えてそれが我慢できるなら賃貸として住むなら良い。

PBRが低いがPERは高いーこれから家賃の伸びが見込まれ、価格上昇期待、長期投資での投資対象。しばらく住んで売却か。

PBRが高く、PERが低いー賃料上昇期待が低いか下がる傾向で、投資対象としても。賃貸対象としても期待がしにくい、様子見。

PBRが高く、PERも高いー環境変化によっては大幅下落リスクを背負う可能性あるも、人気エリアで今後も賃料も物件価格も上昇する可能性あり、賃貸には不向きだが短期で売りぬけるには良い。短期売買対象。

不動産は物件金額も大きいしすぐに売買しにくい所もありますが、株式としてみるとこう見ます。

この中では選択肢はPBRが低いがPERが高い地域の物件を買って、上昇を狙う戦術かなと思います。

もちろん株と同じで人口が増えるか、都心へのアクセス等を考えて将来性を検討する必要がありますが、多少PER高くても購入して良いと思います。将来家賃に強気な地域と考えられます。

もちろん環境も大切です。

また、できれば対象地域の過去からの各指標の推移も見たいです。

それぞれが上昇傾向だと良いと思います。